Расходы застройщика не вошли в смету. Как их компенсировать? Разъяснит…

Согласно ст.5 Закона № 214-ФЗ под ценой договора на участие в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства. Причем цена может быть определена в договоре двумя способами: 1. Как общая цена договора. 2. Как сумма, состоящая из двух частей: - денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства - денежных средств на оплату услуг застройщика. В зависимости от выбранного способа определения цены договора будет определяться налоговая база по НДС. Соответствующее разъяснение по этому поводу изложено в письме Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82(см. также письмо ФНС России от 02.08.2005 № ММ -06-03-632). С точки зрения Минфина России, в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком , не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются . Это следует из смысла подп.2 п.1 ст. 162 НК РФ. Таким образом, при подрядном способе ведения строительства денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (объекта) долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика . При этом сумма денежных средств, получаемая на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке. Из содержания п.1 ст.5 и ст.18 Закона № 214 –ФЗ следует также, что заказчик, привлекаемый, застройщиком к участию в строительстве, оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством не застройщику, а непосредственно дольщикам за их счет. Следовательно, в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС. В силу ст.18 Закона № 214 – ФЗ денежные средства дольщиков, указанные в ст.5 , застройщик может использовать исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Буквально по тексту Закона это означает, что при обоих способах ценообразования вознаграждение застройщика (а, следовательно, и заказчика) должно быть включено в сметный расчет. На практике это вызывает затруднения, так как застройщику помимо сметных расходов приходиться оплачивать: - аренду офиса; -коммунальные и рекламные расходы; -выплачивать зарплату своим сотрудникам; - налоги и другие обязательные платежи и т.д. Компенсировать эти и подобные расходы за счет средств дольщиков Закон № 214 –ФЗ не разрешает. Может также возникнуть ситуация, когда при избрании первого способа формирования цены договора (без выделения в нем стоимости услуг застройщика) она также не будет указана и в сметном расчете. В этом случае застройщик окажется не вправе использовать денежные средства дольщиков в своих целях. Следовательно, застройщику следует включать расходы на свое содержание в проектно-сметную документацию либо принять на себя функции заказчика. Однако пока в проектно-сметную документацию включаются лишь расходы на содержание службы заказчика строительства. Но застройщик по Закону № 214 –ФЗ вовсе не является заказчиком в смысле ГК РФ или Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице). Поэтому включение застройщиком расходов на свое содержание в проектно-сметную документацию может вызвать претензий финансовых органов. По нашему мнению норму ст. 18. Закона № 214 – ФЗ правильнее было бы трактовать иначе: при выборе второго способа ценообразования (с выделением стоимости застройщика) сумма вознаграждения застройщика не должна включаться в сметный расчет, а подлежит оформлению как плата за услуги, оказанные застройщикам дольщикам. Но такая трактовка не подкреплена законом. В силу п.2 ст. 5 Закона № 214 –ФЗ цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором. Кроме того, нормами подпунктов 3-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрены два возможных способа уплаты цены договора. Во-первых, внести платеж можно единовременно. В этом случае просрочка платежа более чем на три месяца будет основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Застройщик имеет право предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени ) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5 Закона № 214- ФЗ).